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Immobiliare Domus spiega: contratto di locazione abitativo ad uso ufficio

Immobiliare Domus spiega: contratto di locazione abitativo ad uso ufficio

Contratto di locazione abitativo ad uso ufficio… è possibile?
Può un proprietario affittare un immobile catastalmente indicato come abitazione per un ufficio?

Premessa: dal punto di vista urbanistico sarà sempre necessario recarsi nel proprio Municipio e chiedere all’ufficio tecnico la fattibilità di inserire un ufficio in un’abitazione.

Partendo dal presupposto che questo sia possibile possiamo dire che:
Se da un lato non può essere invocata la nullità del contratto (naturalmente con accordo inserito tra le parti), il mancato allineamento non andrà esente da conseguenze.
Infatti, è sicuramente applicabile il successivo comma 15 dell’art. 19 del DL 31 maggio 2010, n. 78 (che prevede l’allineamento tra destinazione d’uso e categoria catastale), secondo cui “la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la #sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”.

Si potrebbe obiettare che per “errata indicazione dei dati catastali” il Legislatore abbia inteso far riferimento al solo errore di trascrizione dei dati corretti nel contratto (cd. errore materiale), e non al mancato allineamento dei dati catastali all’uso contrattualmente pattuito; ma sarebbe altrettanto irragionevole e illogico sostenere che il Legislatore non abbia previsto alcuna sanzione nel caso, grave, in cui il proprietario in mala fede abbia utilizzato una categoria catastale per un uso diverso da quello consentito, sottraendosi così anche ai suoi obblighi fiscali (non a caso, diversi tributi locali sono calcolati in base alla diversa destinazione d’uso, ad es. IMU, TARI ecc.).

Ciò significa che il proprietario rischia di incorrere nella sanzione di cui all’articolo 69 del DPR 131/1986, ovvero la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro dovuta in caso di mancata o errata/inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione.

In conclusione e in sintesi:
1. la destinazione a uso ufficio non è compatibile con un immobile abitativo;
2. ciò comporta che debba essere effettuata una variazione catastale;
3. qualora si stipuli un contratto prima dell’effettuazione della variazione (che comunque andrebbe effettuata quanto prima), è opportuno inserire una clausola in cui l’inquilino accetti la situazione di fatto esistente (in modo da evitare la risoluzione del contratto); impegnandosi in ogni caso a procedere quanto prima alla richiesta di variazione catastale;
4. qualora non si proceda in questa direzione, il Comune potrebbe (per questo è meglio chiedere prima), semplicemente incrociando il dato del contratto uso ufficio registrato con la categoria catastale abitativa (o ricevendo una segnalazione in tal senso da parte dell’Agenzia delle Entrate, ora accorpata con l’Agenzia del Territorio), rilevare un pagamento della TARI in difetto e in ogni caso richiedere la variazione catastale;
5. ugualmente, in caso di contestazione dell’omissione/errore, ci si esporrebbe ad una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro dovuta.

Per info:
Agenzia Immobiliare Domus
via Risorgimento 3, Mandello del Lario
0341 730296
www.agenziadomus.com
https://www.facebook.com/AgenziaImmobiliareDomusMandello/?hc_ref=NEWSFEED

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